Bodenrichtwerte: ChangeMe

Mit Umlaufbeschluss vom 25.04.2023 hat der Gutachterausschuss Böblingen & Schönbuchgemeinden folgende Änderung beschlossen:

„Die Bodenrichtwertkarten zum Stichtag 01.01.2022 und zum 01.01.2023 werden in der Gemeinde Ehningen durch zwei neue Bodenrichtwertzonen 15709041 und 15709042 ergänzt“.  

Bodenrichtwerte werden gemäß § 193 Abs. 5 BauGB vom zuständigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte nach den Bestimmungen des BauGB und der ImmoWertV ermittelt. Die aktuellen Bodenrichtwerte wurden zum Stichtag 01.01.2022 ermittelt.

Der Bodenrichtwert (§ 196 Abs. 1 BauGB) ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bodenrichtwertzone), die nach ihren Grundstücksmerkmalen, insbesondere nach Art und Maß der Nutzbarkeit weitgehend übereinstimmen und für die im Wesentlichen gleiche allgemeinde Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit den dargestellten Grundstücksmerkmalen (Bodenrichtwertgrundstück).

Bekanntmachung über Änderung der Bodenrichtwertkarte zum Stichtag 01.01.2022

Es hat sich gezeigt, dass sich die meisten Rückfragen bei den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse durch Steuerpflichtige auf die Differenzierung zwischen Bauland und Nicht-Bauland beziehen. Der Bodenrichtwert ist mit der gesamten Grundstücksfläche zu multiplizieren. Unterschiede bei der Bemessung des Grundsteuerwerts hinsichtlich der tatsächlichen (oder mutmaßlichen) Qualität sind dadurch nicht möglich. Bei sehr großen oder sehr tiefen Grundstücken kann es z. B. sein, dass nur ein Teil der Fläche tatsächlich Baulandqualität hat. Die übrige Fläche entspricht der sog. baurechtlich nicht notwendigen Mehrfläche (innerörtliches Bauerwartungsland, Rohbauland, private Grünflächen etc.). Die Unterscheidung zwischen Bauland und Nicht-Bauland ist, sofern keine planungsrechtlich eindeutige Zuweisung vorliegt, nur durch eine Einzelfallbetrachtung möglich. Auch aus diesem Grund gibt es im Landesgrundsteuergesetz für Baden-Württemberg die Öffnungsklausel gem. § 38 Abs. 4 LGrStG. Eigentümer können durch die Beauftragung eines Gutachtens den tatsächlichen Wert des Grund und Bodens nachweisen. Man kann nachvollziehen, dass diese Regelung für die Eigentümer unbefriedigend ist. Es entstehen dadurch Kosten. Allerdings ist es kein Fehler, solche Flächen nicht als Zone darzustellen (was in vielen Fällen auch nicht möglich ist). Eine Bodenrichtwertkarte muss das nicht leisten. Es können gem. § 15 Abs. 2 ImmoWertV innerhalb einer Bodenrichtwertzone unterschiedliche Nutzungsarten enthalten sein, ohne dass hierfür ein Wert hinterlegt sein muss.

Bisher waren nur solche Zonen als private Grünflächen in der Bodenrichtwertkarte dargestellt, welche durch einen Bebauungsplan eindeutig festgesetzt wurden oder sich aufgrund konkreter Tatsachen nachweisen lassen. In der Bodenrichtwertkarte der Gemeinde Ehningen hat man sich zusätzlich dazu entschieden, für diese Flächen deckungsgleiche Bodenrichtwertzonen einzuführen. Zir Veranschaulichung siehe folgende Abbildung: